家造りは土地探しから始まります
これから何十年と生活する場所となり、子孫に受け渡していく土地となるわけですから人生最大の決断になります。
将来を見据えて、よく考えて土地を購入しましょう。
そのためには土地探しの基礎知識を身に付けておく事をおすすめします。
住宅地として最良な土地は？
土地には土地計画法の地域区分として用途地域が定められており、その用途別に建てられる建物の内容が定められています。
この規則により住宅街の環境が作られています。
住宅地として最良なのは第一種低層住居専用地域で住宅以外では店舗併用の商店しか建設できないという規制が定められている土地です。
そして第一種低層住居専用地域には建物の高さが１０ｍまでと定められているので、たとえ近隣にマンションやアパートが建設されても３階建てまでしか許可されない地域になります。
閑静な住宅街とはこの第一種低層住居専用地域になります。
他の住宅地としては第二種低層居住専用地域（低層住宅中心だが小規模の店舗も建設できる）・第一種住居地域（住宅中心だが中規模の店舗やオフィスビルも建設できる）・第二種住居地域（住宅中心だが店舗、オフィス、ホテル、パチンコ店も建設できる）があります。
「市街化区域」と「市街化調整区域」
都市部では都市計画法という法規によって「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けられています。
「市街化区域」は用途地域の指定の工業用地域以外に住宅を建設できます。
そして
「市街化調整区域」には都市計画法の定義としては市街化を抑制する地域とされており原則住宅は建設できません。
ただし各自治体事にも原則があり、その条件をクリアできれば住宅を建設する事も可能ですが、ローンや許可・その土地を売る時等にリスクがあるので、その件をよく事前に調べてからにしましょう。
「建ぺい率」と「容積率」
土地には建設できる建物の規制があります。
その土地面積に対して建物の１階の床面積の割合を[建ぺい率]といい、土地面積に対して認められる延べ床面積（1階２階の床面積の合計）の割合を[容積率]といいます。
これらの割合は地域によって違いがあり都市計画法で先程の環境の良い第一種低層住居専用地域等は厳しい規制になっているので注意しましょう。
たとえば４０坪の土地でも建ぺい率４０％容積率８０％では最大床面積１６坪最大延べ床面積３２坪の大きさの家しか建設できません。
多少の不足でしたら地下室で部屋数を確保する方法がありますが、工事費が高いので注意しましょう。
また３階建てという方法も考えられますが地域区分の法規や地域の条例を確認しなければなりません。
道路への接する決まり
建物を建設するのはその敷地が４ｍ以上の幅の道路に２ｍ以上接していなければならないという決まりがあります。
この条件をクリアしていない土地の場合は道路の中心から２ｍ敷地に入った部分が道路よ敷地の境界とみなされその部分は建築用の敷地面積とはできません。
たとえば３ｍの道路幅しかない場合は５０cmのセットバックが必要となります。
ですから実質的に建ぺい率と容積率から割り出させる建築可能な面積が減ってしまう事になります。
土地探し基礎知識チェックポイン
ではこれまでの法規に関する土地探しのまとめをしてみましょう。
・都市計画法の地域区分を確かめる（近隣に不快と思われる建築がされる可能性がないか）
・市街化調整区域ではないか
・建ぺい率と容積率は必要な床面積を確保できるか
・幅４ｍ以上の道路に２ｍ以上接しているか
理想の家を建てるには、まずその土地が必要な建築面積の条件をクリアしていなければなりません。
その事を知る為には、この基礎知識から調べてみて下さい。
また建築に必要な建築面積の刃かにも、駐車場や庭はどうするかを同時進行で考える事も必要です。
そしてその土地の環境も暮らす上で大切な事です。
この様に様々な視点から土地を探す事になります。
